“不论政策制定者，还是经济学家，不论是开发商，还是炒房者。大家对房地产行业‘泡沫’心知肚明。蔓延各地的限购、限贷政策依然无法扼制住市场的投机行为。”在雅居乐高级营销总郑伟峰看来，一二线城市的房价涨势正向三四线城市转移，带来的隐形“泡沫”更加难以估量。在资本逐利的本能驱使下，房地产政策调控已显得独木难支，更需要开发商从市场供给层面瓦解投机机会，打破金融杠杆链条扼制持房待涨情绪。

城镇化下的房地产投资失衡

郑伟峰指出“我国房地产行业，是伴随着我国城镇化建设而发展壮大的，城镇化建设可以说左右了当前中国的房价格局。”

纵观我国城镇化的历史，可以分为三个阶段。第一阶段（1979~1999年）政府对中国发展的思路还未明确，大中小城市城市化进程较为一致；第二阶段（2000~2010）明确城市化进程，鼓励农民工进城到支持大城市的发展，政策与资源向中心城市倾斜，推动了城镇化的加速发展；第三阶段（2010~至今）政府主张以大城市为依托、以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群。

“虽然我国城镇化建设下的是‘一盘棋’，但由于各地资源分布、人才储备、基础设施底蕴的不同，重要的是阶段性的政策导向，导致我国当前出现一、二、三、四线城市之分。不论是政策资源还是产业资源，都向一二线城市聚拢，进而导致外来人口向一二线城市集中，导致我国房地产投资失衡。”郑伟峰分析说。

统计数据显示，全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然偏高。有些城市因为房子造得很多，基础设施、实体经济、工商产业没跟进，城市无法提供更多的就业和财富机会，留不住人，就会出现“空城”“鬼城”。而一些地方固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的“杀手锏”。如果把房地产抓得越紧，比重越高，失衡就会越来越重。

扼制投机更需供给调整

房地产是国民经济的重要组成部分，更涉及多个行业和领域，还关系到居民资产的保值增值和生活稳定。“大家都是买涨不买跌，有房的老百姓希望房价上涨。没房的老百姓在买房前盼望房价下跌，但买了后又盼望上涨，所以扼制房价是一非常矛盾的问题。”郑伟峰分析说，调整房产地供给结构是解决这一问题的根本。

以北京为例，除了今年连续出台了18项调控政策，推动住房供给侧改革，发布未来五年150万套住宅用地供应计划，通过扩大供给来满足市场需求之外，明确提出泛首都发展概念，成立雄安新区建立分中心来降低中心城市的吸附，分散优势资源，逐步搭建起促进房地产市场平稳健康发展的制度框架，保持了北京房地产市场的稳定。

8月28日，国土部、住建部联合发文，在北京、上海、南京等13城试点集体建设用地建租赁住房。购租并举与规范住房租赁销售等举措一并，经过一年多探索，购租并举已衍生出购租同权、新增租赁性质用地、多元租赁主体等诸多操作实践。

“政府出台以租代有两个目的：一是降低外来人口对中心城市固定资产的投资来弱化固有的吸附力，降低流动成本，促进人口向外流动，毕竟在现有阶段，要在中心城市卖套房子，需要大量的努力，而一旦拥有这个重资产，那么对这个重资产的依赖肯定很难割舍，这从侧面也增强了中心城市的吸附力，那么政府做的就是降低它，降低流动成本，促进人口外移到3、4线，或者4、5线”

其次在于增强货币流动，减少固定资产的投入，将剩余的资金引导到别的行业去，既可以增加其他行业的消费、投资，又可以促进货币的流通，郑伟峰表示，未来一旦时机成熟，政府还很可能通过降低存款利率来使得多余的资金流动起来，消费起来，从而刺激其他实业的发展，当然改变中国人传统的购房习惯是需要一个过程，但不代表我们不能去尝试，就目前的形式而言政府主导这个消费观点的改变是非常有意义的。

而作为房地产商，也要积极把握政策调整的方向标，抓住老龄化社会红利、文化旅游项目建设、特色小镇建设的历史机遇，应该主动积极的将资产结构调整和房地产供给进行调整。以雅居乐为例，近年来把握老龄化趋势、把大健康产业和生态旅游度假消费的融合，在西双版纳投资生态养生度假房地产项目，为高净值人群提供新的居住消费和投资选择，获得广大市场热捧。

“万达文化城、恒大童世界以及雅居乐的康养生态城都是房地产企业的主动转型。虽然当前全国房价依然有上涨趋势，但是单一的住宅用房市场其实已经日趋饱和，未来3-5年即将到了市场的瓶颈期。”据郑伟峰透露，从总量上看，全国城镇居民的户均住房套数已经超过1.05套，总体供求并不存在失衡，挤出其中的“泡沫”是关键。