随着人民币估值的起伏波动，越来越多的投资者开始认识到单一市场的局限，海外市场已经为大家所熟悉，越来越多的人开始走出国门，去海外房产市场寻找新的财富增长点。其中，澳洲房产市场近两年非常受国内投资者欢迎；然而澳洲房产市场并非天堂，那种在国内随便买房、投机楼花和期房就可以赚钱的经验似乎并不适用。

那么，澳洲房产适不适合投资？什么地区才是值得投资的？又应该如何具体操作呢？下面来看看伟博集团对澳洲房产投资的分析。

为什么投资澳洲，而非美国和加拿大？

其实不光是普通投资者，就连房产大咖也将目光投向了澳洲。去年，在国内大范围扩展文旅版图的王健林，就计划在澳洲黄金海岸打造一个能比肩梦幻世界和电影世界的大型主题公园，据称单个项目造价已超10亿元。除此之外，保利地产，中国平安，恒大地产，碧桂园，绿地等早就布局澳洲房地产了。

投资者可能会好奇，为什么不把眼光瞄准世界头号经济强国——美国房地产？为什么不是关注国人之前最愿意选择的移民目的地——加拿大楼市呢？为什么不去研究一度火爆的“买房送移民”的欧洲诸国呢？而是偏偏把重点放到只有2350 万人口的澳大利亚房地产市场上？

伟博集团作为专业的房产财商顾问，借用一句话来回答投资者的疑问，那就是“不看广告，看疗效。”具体到投资，那就是不要根据个人喜好，不要仅仅看中生活环境、社会福利等等边缘因素，决定一个市场是否值得介入，关键要看经济发展指标。

澳洲过去连续21 年GDP 的正增长，及房地产市场持续稳定发展奠定了最坚实的经济增长基础。即使是金融危机和次贷危机对全球市场都造成了巨大冲击的时候，澳洲本土市场受到的影响也是最小的。因此，其房地产市场的发展也是稳步上升的。

澳洲主要首府城市别墅中位价走势

为什么澳洲房产市场可以具有如此良好的发展势头和抗击市场下行压力的能力呢？我们可以从以下三个方面进行分析：

对于就业机会而言，让所有人首先想到的是人口过百万的最著名的两个首府城市——悉尼和墨尔本。

悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有全国最大的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了来自世界各地和国内其他城市的移民，截至2016 年底，悉尼市人口已经达到480 多万人，墨尔本有440 多万居民；澳洲本地人口增长率已经是全球20强国之首；随着人口的增加，住房的强劲需求，带动了住宅市场价格的攀升。

对于二手房交易活跃程度而言，在悉尼和墨尔本，平均每户家庭每2.8 年搬一次家，一方面是职业追求的改变，另外就是澳洲人选择的一种变化的生活习惯和传统。

事实上，很多澳大利亚家庭是把房产作为一种长期投资。移民的不断涌入，极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限，截至2016年底，澳洲目前房屋供应缺口超过20 万套，且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长，上述缺口呈现不断扩大之势，长期的住宅供应不足，造成房市交易非常活跃；同时，政府的住宅政策非常鼓励人们贷款投资和提前消费，房价上涨自然在情理之中。

对于资金杠杆而言，银行贷款利率创新低，让投资者的可负担能力大大提升。澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史60 年的新低，有些银行推出的2 年期固定贷款的按揭利率仅为3.99%，极大地刺激了购房者的入市热情。

详见下图对澳联储历史现金利率走势图（房贷利率是在现金利率基础上加2.5%，但与现金利率的调整趋势保持一致）：

综合以上三个方面来看，澳洲房产市场能在目前全球市场低迷的情况下逆势而上，也是情理之中的事情了。市场未来看好，难怪众多地产大咖都不淡定了呢！

没有收益？那是你买错了！

在我们的专业在线客服上，经常会被问及这样的问题：“都说澳房好，为什么我投资的几套澳房并没有带来预期的收益呢？”原来，他们都是投资了CBD及市中心的公寓项目（apartment）而不是属于澳洲主流自住的独栋别墅（house）。

盲目投资公寓项目，是有很大风险的——倒不是因为公寓项目不好，否则就没有发展商去盖公寓了；不推荐普通投资者去购买公寓，简单说，是因为投资者还不够“富有”。

这里说的“富有”并不是说现金流的多少，而是财富形式的丰富与否。要知道高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，因为他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，也就是负扣税房地产投资（Negative Gearing）；而普通投资者尽管有充裕的现金流，并可以获得高额的贷款，但是他们并没有在澳洲有产业或者收入；没有收入，就不存在税务问题，也就无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税——这可以一笔不小的损失！

我们知道房子的价格=土地价格+房屋价格+开发商收益。那么同样价格下的公寓和独栋别墅，投资者怎么选？伟博集团推荐选择独栋别墅的，因为它占用的土地面积大而房屋建造成本小。房屋是不断贬值的，而土地作为不可再生资源，则是不断增值的。

此外，我们总是说，现钱买房，不如借钱买房。同样的现金支出，如果能借助银行的金融杠杆撬动更多资金“借力打力”，岂不是乐事？然而，对于公寓项目，银行估值和贷款风险较大。银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。

除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数；无形中，长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了——时间就是金钱，商机岂能错过？所以，推迟就意味着亏损。综上几点来看，如果还是坚持自己没有赚钱就认为是该市场不值得投资，那有一个成语最适合这类投资者——因噎废食！

选对项目，不如选对“创富合伙人”

海外市场的规则与国内的是有很大不同的，复杂的“负扣税制度”只是其中冰山一角了。再加上语言、距离、文化等差异，自己动手买澳房，不如找专业的投资顾问帮你去做这些事情。那就要选对你的“合作伙伴”了。

伟博集团助你轻装上阵，驰骋商场

West Bridge Group（伟博集团），成立于2005年，是全球领先的澳洲房产置业、移民签证、法律服务机构。

在近十余年的时间里，West Bridge 始终秉持“以客户为本”的服务宗旨，逐步发展壮大，目前已在澳大利亚及中国多个城市设立了直属服务机构。

自成立以来，伟博已在行业内斩获了多项殊荣。除荣获中国唯一澳大利亚房产局官方认证销售资格外，还先后被权威媒体评为"最值得信赖的澳洲房产服务品牌"、"澳洲最权威的地产投资服务公司"、第十四届中国住交会2012CIHAF"澳洲地产领军企业"等荣誉。

迄今，West Bridge 已经与澳洲上百家顶级房地产开发商建立了长期战略联盟关系，并与海外各大银行、基金建立了紧密合作关系。未来，West Bridge 将继续围绕客户需求而努力，为客户提供更加优质一站式尊贵VIP服务.

总结

澳房风景好，但也要会欣赏——正确的观照角度和打理方式，能让投资者理顺资金与财富，使之在稳定中得到增值；错误的观照角度只会看到热闹一片，如果用错误的方式介入，那就会使财富深陷泥淖。

中国经济在改革开放后高速崛起，抓住先机敢为人先的投资者掘到第一桶金，那拼的是勇气与快速行动的魄力；然而在面对一个成熟市场的时候，贸然行动、主观臆断只会带来灾难，这时候拼的就是财商和智慧。

伟博集团作为专业的投资顾问，强烈建议您在我们专业的指导下进行房产投资。